Réponse d'expert

N°75 : La surface totale des baies pour les maisons individuelles ou accolées et les bâtiments collectifs d’habitation doit-elle être toujours supérieure ou égale à 1/6 de la surface habitable ?

Mis à jour le

Oui, la surface totale des baies pour les maisons individuelles ou accolées et les bâtiments collectifs d’habitation doit être supérieure ou égale à 1/6 de la surface habitable. Néanmoins, la législation admet deux exceptions, présentées ci-après.

Ce que disent les textes

L’article 20 de l'arrêté du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments précise pour les maisons individuelles ou accolées et les bâtiments collectifs d’habitation, que la surface totale des baies, mesurée en tableau, est supérieure ou égale à 1/6 de la surface habitable, telle que définie par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Cependant, l’arrêté du 11 décembre 2014 est venu modifier son contenu pour admettre 2 cas particuliers à savoir :

 

Cas où la surface de façade disponible du bâtiment est inférieure à la moitié de la surface habitable du bâtimen

Dans ce cas, la surface totale des baies, mesurée en tableau, est supérieure ou égale au tiers de la surface de façade disponible. Les bâtiments concernés sont les bâtiments de maisons accolées.

Exemple 1 : 4 logements individuels en bande

  • SHAB totale : 400 m² (4 x 100 m² par logement)
  • SFD (Surface de façade disponible) : 160 m²
  • Comme SFD < 0,5 SHAB, la surface de baies doit être au minimum, égale à un tiers de la surface de façade disponible, donc 53, 33 m² (au lieu de 66,66 m² si le cas général était appliqué)
Exemple 1 : 4 logements individuels en bande.
Exemple 1 : 4 logements individuels en bande.

 

Exemple 2 : Bâtiment de 4 logements accolés avec une entrée par logement

  • SHAB totale : 320 m² (4 x 80 m² par logement)
  • SFD (Surface de façade disponible) : 140 m²
  • Comme SFD < 0,5 SHAB, la surface de baies doit être au minimum, égale à un tiers de la surface de façade disponible, donc 46,66 m² (au lieu de 53,33 m² si le cas général était appliqué 
Exemple 2 : Bâtiment de 4 logements accolés avec une entrée par logement
Exemple 2 : Bâtiment de 4 logements accolés avec une entrée par logement

Cas où la surface habitable moyenne des logements d'un bâtiment est inférieure à 25 m²

Dans ce cas, la surface totale des baies, mesurée en tableau, est supérieure ou égale au tiers de la surface de façade disponible. Les bâtiments concernés sont lesrésidences étudiantes, les foyers…

Exemple : Résidence Universitaire Master Doctorat à Mulhouse

La résidence étudiante est composée de 152 logements ayant une surface habitable moyenne de 16 m². Elle respecte donc l’exigence précédemment cité et peut bénéficier de cette exception réglementaire.

A noter que la disposition de l’article 2 de l’arrêté du 11 décembre 2014 concernant la surface de baies réglementaire ne s’applique pas lorsque son respect est en contradiction avec l’autorisation d’urbanisme, dans certains cas de figures désignés par le 2° du III de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme.

 

 Résidence universitaire Master Doctorat à Mulhouse
Résidence universitaire Master Doctorat à Mulhouse

A retenir

Le tableau ci-dessous récapitule la surface des baies à respecter selon la configuration :

Surface de baies réglementaire selon la configuration

Type d'habitation

Surface de baies réglementaire

Maisons individuelles ou accolées et les batiments collectifs d'habitation ayant une surface habitable respectant l'article R111-2 du code de l'urbanisme

Supérieure ou égale à 1/6 de la surface habitable

Maisons individuelles ou accolées et les bâtiments collectifs d'habitation ayant une surface habitable respectant l'article R111-2 du code de l'urbanisme avec une surface de façade disponible inférieure à 1/2 de la surface habitable

Supérieure ou égale à 1/3 de la surface de façade disponible

Bâtiment collectifs d'habitation ayant une surface habitable respectant l'article R111-2 du code de l'urbanisme et une surface habitable moyenne des logements d'un bâtiment étant inférieure à 25 m2

Surface de baies réglementaire selon la configuration
Surface de baies réglementaire selon la configuration

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