Dossier Technique

Rénovation globale des bâtiments résidentiels collectifs : des parcours à adapter

Mis à jour le

Cegibat a passé au crible 6 études de rénovation globale de bâtiments résidentiels collectifs, menées avec 6 bureaux d’études (Ingérop, ECIC, BET Bellucci, Enera, Abaque ingénierie, Cetrac). Voici les principaux enseignements sur les actions envisagées.

Les études menées rappellent qu’il n’y a pas une seule trajectoire pour rénover mais plusieurs dans lesquelles le gaz, de plus en plus renouvelable, et ses solutions ont des réponses concrètes à apporter.

Parmi les parcours possibles de rénovation, les études montrent que des premiers gestes de rénovation simples et peu coûteux permettent d’obtenir des résultats économiques et énergétiques convaincants comme la conversion fioul-gaz permettant la division par deux des émissions de CO2 ou bien encore la conversion de chaudières anciennes en chaudière à condensation qui permet une économie de 20% sur la facture du client.

Elles montrent par ailleurs que l‘observation de la situation thermique initiale du bâtiment ne doit pas se faire au détriment d’un diagnostic fin des attentes des clients qui diffèrent selon que le maître d’ouvrage est un bailleur social ou une copropriété.

Viser l’excellence de la rénovation d’un bâtiment en une seule étape ne doit pas être un dogme bloquant qui empêcherait d’étaler dans le temps les travaux nécessaires à l’atteinte de l’objectif 2050.

 

Méthodologie des études

 

Les 6 études, réalisées en partenariat avec des bureaux d’études thermiques spécialisés dans la rénovation, couvrent un échantillon représentatif du parc par région. Leur objectif visait l’estimation la plus fine possible des coûts d’une rénovation en fonction des paramètres suivants :

Hypothèses

  • Profil de maître d’ouvrage : copropriétés et bailleurs sociaux
  • Bâtiments étudiés : petit et grand collectif, barre d’immeuble, habitat intermédiaire, immeuble type 1900
  • Niveaux de performance et systèmes initiaux

 

Paramètres observés

  • Contraintes techniques initiales
  • Niveaux de performances visés
  • Différentes approches de rénovation : ITI, ITE, menuiseries, ventilation, optimisation hydraulique, système énergétique
  • Contraintes techniques liées aux systèmes énergétiques étudiés : chaudière fioul, chaudière gaz individuelle et collective, réseau de chaleur urbain, chaufferie biomasse, pompe à chaleur, effet joule, systèmes hybrides …
Typologie des bâtiments étudiés par les 6 bureaux d’études
Typologie des bâtiments étudiés par les 6 bureaux d’études

Grâce aux résultats compilés des études, un outil d’aide à la décision a été créé afin d’accompagner les acteurs lors de leur réflexion sur la rénovation de leurs bâtiments et définir avec eux les meilleurs parcours de rénovation en fonction de leurs besoins et contraintes, qu’elles soient d’ordre économique ou technique.

Si le désir de rénover globalement un bâtiment est une vœu pieu, le principe de réalité est que tous les maitres d’ouvrage ne pourront pas toujours réunir l’ensemble des conditions nécessaires à un passage à l’acte en une seule fois. La « table de mixage » de la rénovation issue des résultats permettra de déterminer avec le maitre d’ouvrage les éléments à faire rénover dans son bâtiment dès la première étape avec des gains significatifs et de prévoir dans le temps les étapes suivantes.

 

Etude de différents parcours de rénovation

 

2 parcours de rénovation ont été étudiés, chacun regroupant 6 étapes :

  • Le premier commence par l’isolation des bâtiments, à savoir mur, plancher bas, toiture puis menuiseries et finit par le changement de ventilation et le système énergétique.

  • Le second scénario débute par le changement du système énergétique, des menuiseries et de la ventilation et se termine par l’isolation des planchers, de la toiture et des murs.

 

Isolation thermique des murs

 

Pour chaque parcours, les 2 types d’isolation thermique des murs : par l’extérieur et par l’intérieur ont été étudiés. L’ITE permet d’obtenir des gains énergétiques de 20 à 35% en fonction de l’état initial des murs, en moyenne 10% de plus que l’ITI. Cet investissement représente un poste d’investissement conséquent de près de 10 000 €TTC par logement.

 

Isolation thermique des planchers

 

L’isolation des planchers bas et de la toiture est plus abordable, environ 1 000€ par logement et les économies des 18 bâtiments étudiés varient entre 0 et 10% de gain énergétique. Ces rénovations doivent être étudiées au cas par cas et sont intéressantes lorsque les bâtiments initiaux présentent peu ou pas d’isolation.

 

Changement du système énergétique

 

S’agissant du changement du système énergétique, les économies d’énergie et coûts évoluent selon l’énergie initiale et le système final. De premières tendances se dégagent sur la rénovation des logements existants chauffés au fioul ou par des anciennes chaudières individuelles gaz. Ces deux cibles de bâtiments collectifs [400 000 logements alimentés au fioul, 3 millions équipés de chaudières individuelles non performantes] représentent en effet un gisement conséquent d’économies d’énergie, de carbone et financières.

  • Bâtiments équipés de chaudières individuelles gaz anciennes

Le remplacement d’une chaudière gaz individuelle par une chaudière gaz THPE (Très Haute Performance Energétique) génère 20% d’économie d’énergie, pour un coût estimé à 3000 €TTC par chaudière. Associer ce changement de système avec 1 ou 2 autres opérations de rénovation permet d’atteindre un gain énergétique jusqu’à 50%.

  • Logements existants chauffés au fioul

Les études menées montrent que la rénovation d’une chaudière fioul par une chaudière gaz THPE est le moyen le plus simple et économique pour engager le bâtiment sur le chemin de la performance en permettant de diminuer de 40% la facture énergétique et les émissions de GES du bâtiment.

Le coût de l’opération varie principalement en fonction de sa taille.

  • Pour des grands immeubles, type « Barre » ou « Grand collectif » de plus de 50 logements, l’investissement est de 2 000 à 3 000 €TTC / logement, permettant d’obtenir des temps de retour sur investissement inférieurs à 10 ans.
  • Pour un bâtiment collectif de 100 logements dans l’est de la France, le triptyque de rénovation « chaudière THPE + menuiseries + ventilation » est par exemple la combinaison optimale pour obtenir 35% à 50% d’économies d’énergie rapidement avec des travaux relativement simples à réaliser en site occupé.
graphique sur la consommation annuelles d'énergie primaire
Exemple de rénovation d’un bâtiment collectif de 100 logements à Nancy, partiellement isolé, en simple vitrage

Pour des bâtiments collectifs plus petits, l’ensemble des opérations collectives de rénovation nécessite des moyens financiers par logements plus importants. Malgré un coût moyen de rénovation de chaufferie de 5 000 €TTC par logement, cette opération est celle qui offre la meilleure rentabilité pour de petits bâtiments, et qui peut notamment permettre à des copropriétés disposant d’un budget limité de réduire efficacement leurs charges en gagnant en confort et en performance.

Graphique présentant le temps de retour des actions sur un bâtiment
Temps de retour des actions sur un bâtiment de 13 logements en Ile de France

Vision panoramique des résultats sur le positionnement dans le DPE

 

Les résultats des études permettent de mettre en évidence les écarts de classement entre la version actuelle du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et celle qui sera applicable le 1er juillet 2021.

> Lire notre article : Décryptage de la réforme du DPE

En dehors du basculement automatique des bâtiments chauffés au fioul de la classe E en étiquette F ou G, le positionnement des autres énergies s’avère assez stable [Solutions BASE sur le graphe]. Sur une typologie de petits bâtiments collectifs non rénovés (16 logements) les systèmes à effet Joule sont maintenus en classe G, les systèmes gaz anciens en classe E, et les chaufferie bois ou réseaux de chaleur moyens en classe D.

En travaillant uniquement sur la rénovation du système pour ce type de bâtiment, il est rapidement possible de gagner une classe sur l’étiquette DPE, en atteignant l’étiquette D avec des solutions gaz (chaudières gaz individuelles ou collectives à condensation) ou une pompe à chaleur électrique double service.

En réalisant une rénovation des systèmes et de l’ensemble des postes du bâti, ce bâtiment atteint l’étiquette C avec une grande majorité des technologies : chaudières gaz condensation, chaufferie bois, raccordement à un réseau de chaleur moyen, PAC électrique triple service ou systèmes effet Joule associés à un chauffe-eau thermodynamique.

Vision panoramique des résultats sur le positionnement dans le DPE
Vision panoramique des résultats sur le positionnement dans le DPE pour un bâtiment collectif de 13 logements en zone H1c

Ces opérations rentrent donc dans la définition attendue des rénovations performantes [Gain d’au moins 2 classes et atteinte des étiquettes A, B ou C]. Avec un travail sur le bâti et la rénovation des systèmes, il est possible de gagner 2 classes avec une rénovation gaz/gaz, 3 classes pour une conversion fioul/gaz ou gaz/bois, une classe pour la rénovation d’une chaufferie bois et entre 3 et 5 classes pour la rénovation d’un système électrique sans changement d’énergie. On parvient également à gagner 4 classes en associant la transformation d’un système électrique par une solution gaz avec la rénovation du bâti, avec des prix compétitifs et l’atteinte de l'étiquette C.

Les premiers résultats de ces études apportent énormément de matière sur les manières de rénover un bâtiment de logements. L’analyse se poursuit et permettra de se positionner sur des spécificités régionales, de prendre en compte l’hybridation des systèmes énergétiques et l’utilisation du biométhane.

> Lire notre article : Le biométhane : le principe, les chiffres clés

Les premières conclusions de ces études montrent déjà que le recours à l’énergie gaz est un atout pour contribuer à l’objectif de massification de la rénovation au travers des nombreuses possibilités en termes de solutions de rénovation et de couplages énergétiques, qui permettent de gagner en performance globale des bâtiments, de faire des économies d’énergie et de carbone à coûts maîtrisés et sur la durée.

Elles montrent également que la compétence du BET est un facteur clé pour accompagner la maitrise d’ouvrage et qu’elle va bien au-delà de l’approche thermique d’un bâtiment. Le passage à l’acte de rénover éléments par éléments ou par une approche globale passe aussi par la maitrise des dispositifs d’aides en évolution régulière mais aussi par une approche sociologique, indispensable en site occupé.

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