Réponse d'expert

N°156 : Existe-t-il plusieurs formes de contrats de maintenance pour les installations de chauffage collectif ?

Mis à jour le

Oui, il existe plusieurs formes de contrats de maintenance pour les installations de chauffage collectif. Les prestations et l'étendue de la délégation que l'on souhaite confier à un tiers (entreprise spécialisée dans la gestion des équipements thermiques) sont précisées dans des contrats qui peuvent être classés en deux grandes catégories :

  • le contrat d'entretien avec garantie de moyens
  • le contrat d'exploitation ou de conduite avec garantie de résultats

Les objectifs de ces contrats sont multiples. Ils permettent de réaliser une plus grande économie sur le montant des charges, d’assurer le confort des utilisateurs ainsi que le maintien des installations dans un état de bon fonctionnement.

Exemple de chaufferie gaz

1. Le contrat d’entretien

Il s'agit d'un contrat par lequel la société d'exploitation s'engage à mettre en œuvre un certain nombre de moyens destinés à assurer le bon fonctionnement des équipements de chauffe. Quelle que soit la rédaction de ce contrat, il se caractérise par :

  • des interventions exactement décrites et convenues
  • une obligation de moyens en personnel, en matériel, en technologie, nécessaires à l'accomplissement des travaux ainsi définis
  • la possibilité pour le client de faire appel à ces moyens pour des interventions hors contrat

A titre d'exemple, la norme AFNOR NF X 50-010 présente les conditions pouvant figurer dans un contrat d'entretien des chaudières à usage domestique utilisant les combustibles gazeux de puissance utile inférieure à 70 kW.

2. Le contrat d’exploitation

Le contrat d'exploitation, type loi du 7 juillet 1977, est un contrat avec obligation de résultat et de conseil au terme duquel la société d'exploitation s'engage à atteindre un objectif imposé (maintien de la température des locaux ou de l'eau chaude sanitaire - suivi d'une loi de consigne en sortie de chaufferie...). Il appartient à la société d'exploitation de définir elle-même les moyens qu'elle estime devoir mettre en œuvre pour parvenir au résultat spécifié.

La forme des contrats d'exploitation a été définie et rendue obligatoire pour les marchés de l'Etat dans deux brochures publiées au J.O. (Cahiers des clauses techniques générales CCTG) n°2008 "Exploitation" et n°2008 bis "Gros entretien".

Ce CCTG et ses prescriptions applicables aux marchés publics ont été abrogés par l’arrêté du 3 janvier 2008 et sont dorénavant substitués par les recommandations du Guide de rédaction des clauses techniques des marchés publics d’exploitation de chauffage avec ou sans gros entretien des matériels et avec obligation de résultat (2007).

Il n'existe pas de modèle pour les marchés privés, mais en pratique les clauses retenues s'inspirent généralement du guide de rédaction des clauses techniques des marchés publics d’exploitation de chauffage, avec de nombreuses variantes.

Selon l'engagement de résultat souhaité par le client, un contrat d'exploitation peut couvrir diverses prestations.

P1 - Fourniture et gestion de l'énergie

Cette prestation consiste à fournir et à facturer l'énergie livrée. Dans le cas d'un combustible liquide ou solide, le client est dégagé du souci de l'approvisionnement. La facturation peut être proposée sous différentes formes intégrant plus ou moins de souplesse forfait simple ou forfait indexé en fonction de l'intensité du froid (degrés jours unifiés).

P2 - Prestations de conduite et de petit entretien

Un contrat d'exploitation comporte toujours un poste P2 de conduite et de petit entretien. Cette prestation consiste, d'une part, à assurer la conduite de l'installation en optimisant son fonctionnement (recherche d'économie) et, d'autre part, à assurer l'entretien courant : démarrage, arrêt, réglage, ramonage, entretien de fin de saison, visites réglementaires, etc. Ce poste couvre les frais de main d'œuvre et inclut généralement les produits et pièces consommables. En cas de casse de composants, le remplacement est facturé au client (en l'absence de terme P3).

P3 - Garantie totale

Cette prestation comporte le renouvellement et le gros entretien des matériels, pièces et main d’œuvre. Elle est rémunérée par une redevance forfaitaire annuelle et la durée du contrat peut alors atteindre seize ans. Ce terme P3 permet au gestionnaire de mieux budgétiser les dépenses consécutives à des interventions lourdes sur l'installation et non prévisibles dans le cadre du P2 qui ne concerne que le petit entretien. La liste des composants et des équipements concernés doit être jointe au contrat.

P4 - Financement et travaux par l'exploitant

A ces trois prestations qui constituent la base des contrats d'exploitation, peut s'ajouter le financement que l'entreprise prestataire est en mesure de proposer à son client soit en début de contrat, soit à l'occasion de remplacement ou de l'adjonction de nouveaux matériels. Le remboursement de ce financement fera l'objet d'un terme spécifique de facturation appelé P4.

3. Les différents types de contrats d'exploitation

On distingue cinq types de contrats d'exploitation, classés d'après leur mode de rémunération.

Les marchés forfaitaires (MF ou MT)

  • Marché à forfait (MF) : pour une période de chauffe équivalente, la facturation, indépendante des conditions climatiques, est la même chaque année aux variations des conditions économiques près, ce marché comprend au moins les postes P1 et P2.
  • Marché à température (MT) : contrat à prix global et forfaitaire, la facturation est ajustée en fonction des conditions climatiques de la saison de chauffage (DJU).

Le marché comptage (MC)

  • Le marché dont le prix P1 du contrat est proportionnel à la quantité de chaleur fournie, distingue clairement la responsabilité de la société d'exploitation (rendement de la chaufferie) et celle des usagers (consommation de chaleur).

Les marchés de prestation (CP et PF)

  • Combustible et prestation (CP) : le prix P1 du contrat est évalué en fonction des quantités livrées, l'exploitant assure les prestations de conduite et d'entretien.
  • Prestation et forfait (PF) : ce contrat inclut seulement le P2 et concerne la conduite et le petit entretien sans fourniture d'énergie.

Les contrats d'exploitation précédents peuvent être assortis d'une clause d'intéressement ; ils sont alors appelés "marchés dits à intéressement". Excepté pour le marché à Forfait (MF), chacun des marchés présentés ci-dessus peut comporter une clause d’intéressement (Le marché à Température (MT) devient MTi, MC/MCi, etc.)

Cette clause d'intéressement consiste en un partage entre l'exploitant et le client des écarts (gains ou pertes) entre une consommation théorique déterminée à partir d'éléments objectifs fixés au contrat et la consommation réelle d'une saison de chauffe (après correction de la "rigueur "de l'hiver au moyen des DJU).

Par ailleurs, les contrats peuvent être assortis d'une clause concernant les économies d'énergie avec garantie de résultat.

Ces contrats permettent aux clients d'envisager des travaux destinés à faire des économies d'énergie dans les meilleures conditions. Après réalisation d'un diagnostic thermique, les professionnels peuvent préconiser des travaux et s'engager, après vérification des travaux réalisés, à atteindre l'économie annoncée (exprimée en énergie) dans le cadre d'un contrat d'exploitation (donc de durée).

 

Ces informations n'ont qu'un caractère documentaire et indicatif. L'internaute est seul responsable de l'usage et des interprétations qu'il en fait et notamment de leur adéquation à la situation qu'il rencontre, des résultats qu'il obtient, des conseils et actes qu'il en déduit et/ou émet.

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